到底要花多少钱?四合院造价大揭秘

事先申明,本文不是学术论文,仅根据经验描述尽可能接近实?#23454;?#24773;况。


新民居?#28304;?#20170;年以来进入施工领域之后,几乎每一个项目都会遇到造价问题,主要是预估造价过低,造成业主和我们共同的困扰。于是我询问了之前几个项目的施工方,同时对多个新项目进行了科学的预算,还专程飞赴厦门和施工队进行当面的交流,所有这些努力都得到了几乎是一致的答案,今天在这里分享给大家。



800元/平方的造价已经成为过去

800元这个数字印在我?#38498;?#37324;面已经超过25年,说的是框架结构的民居土建部分包括门窗、屋面、外墙,(不含设计费和室内装修)单方造价一般会在600-800元左右。这个情况持续了很多年,从我入行开始就一直知道这个数字。然而随着经济增长,人工费用突飞猛进,材料?#25509;?#36234;高级,设计含量大大增加,税费越来越正规,我们已经永远回不到800元这个价格?#20808;?#20102;。


目测造价800左右的民居:


当然了,现在?#34892;?#27665;居仍然能用800元就建造起来,前提条件是——首先必须是砖混结构,第二设计含量一定要低,房屋方正、简陋,几乎无设计、无装饰。第三,钢筋含量低于国标,当地震来袭的时候这些房子会最先垮塌。其实就是现在农村最低档的农民房,它们甚至连外墙都不抹灰,劣质红砖直接裸?#23545;?#22806;。


施工方的利润主要来自于压榨工人、偷工减料、以及尽可能缩短施工周期。?#34892;?#19994;主为了省钱会辞职在家参与施工,自己买材料,自己搬砖头,使用低档门窗、不环保的油漆和各种二手建筑材料。目测这样的民居占据了现存民居的一半以上,一般会在20年之内被拆掉重建。


1600元/平米成为主流

在这个价位上,施工方、设计方都有说得过去的利润,用不着过分地压榨工人,建筑材料也是中档水平,设备、装修等等都基本跟上了时代的发展,但是设计含量仍然很低,设计师没有足够的预算去支撑大量的现场服务,一切都是“行活”。说的是行话,拿的是行价,做出来的自然就是行活。什么是行活?行活就是大路货。


下图就是一个例子:


如果你仅仅是需要一个房子,对它并没有超出居住功能以外的要求,那么这个价格已经能够满足你的需要了。所以这个价格在目前民居建造市场上逐渐成为了主流,在新建的民居中,大部分业主选择了这个价位的服务。但是,如果你有一点审美需求,想要用这个价格建成一个心仪的房子,?#36136;媸省?#21448;美观,还有一点点的与众不同,那么很遗憾的告诉你,你不能实现这个愿望。


3200元/平米,开始拥有较高的设计含量

你可能会问,为什么价格的增长刚好是成倍数的呢?呵呵,告诉你吧,我也不知道,我只能猜,就好像1000元的手机可以用,但是要?#27599;从?#20808;进的手机一定会在2000元左右,而真正又快、又漂亮的旗舰机一定会达到4000元左右,而基本功能和1000元的手机没有本质差别;相机也是一样,3000元的相机对于初学者已经足够,6000元可以有很大的可玩性,想要进入专业的门槛,至少要12000。


对民居来说,在3200元这个价格上,设计师可以有体面的生活,自然也就会愿意付出每天8小时、每周5天的时间,为一个还算优?#23454;?#39033;目去尽心尽力地工作,发挥多年以来的所学所想,把一栋简单的民居做成一个自己的作品,争取在未来100年之内不会因为质量太差或者太丑而被后人拆除。顺便说一句,四合院和其他类型的民居在造价?#21414;?#26377;区别,只要结构?#38382;?#37319;用混凝土框架,就都差不多。



3200元这个价格,包括了足够安全、稳固的基础和主体框架,包括了先进的屋顶架空隔热层,优?#23454;?#26029;桥?#20102;?#23618;玻璃门窗,环保的油漆、防水性不错的外墙和屋面,然而更重要的是这个价格可以拥有较高的设计含量,有很多耐看、耐用的细节,有美好的空间体验,对采光、通风、景观等元素的安排会有一个专业?#36234;?#39640;的结果,基本上可以秒杀方圆十公里之内的绝大部分现存民居。


我个人认为,这个价格应该是目前高端业主的主要选择,所谓高端,就是不仅想要住得舒服、安全,同时还要追求审美。


总造价一定会让你大跌眼镜

前面说的3200元仅仅是土建部分,包括基础、主体框架、外墙、门窗、屋面,但是不包括室内装修、家具?#19994;紜?#22253;林景观。我个人认为室内装修应该在2600元左右,家具?#19994;紜?#22253;林景观应该在2000元左右。所以总造价会达到7800,加上设计费400多,设计师的现场服务费700,一栋先进、美观、舒?#23454;?#27665;居,总造价会达到9000元/平米的单方造价!


这是一个残酷的数字,一定会把绝大部分?#34892;?#27714;的业主排除在外,但又有什?#31383;?#27861;呢,从全局来看,中国已经开始大踏步地摆脱低端制造业,摆脱污染,同时在航天科技、新材料、高铁、全球管理等等高精尖的领域全面发力,经济总量、科研成果、军事力量等各个方面都会在未来二三十年之内冠绝全球,那么具体到民居的建造这个小小领域里面,怎么可能继续维持20年前的水平呢?我20年前一个月收入500元,现在可能上涨了100倍,工人的工资虽然没有上涨那么多,但也早就今非昔比了。


时代在飞速进步,只是大多数人不愿看见而已

9000元这个价格,如果是一个标准的四合院,900平米左右,那么总造价会达到800万。新民居公司在萍乡、廊坊、怀化等地的项目都实际达到了这个数字,我徒弟刘鹰在安阳的项目也是一样,所以这是千真万确的,如果你非要怀疑,那你可以委托专业的预算工程师做一下科学的预算,把利润、税金、损耗都算进去,我们在龙岩的项目就做过了准确的预算,也是这个数。。。。。亲?#21069;。?#25105;自己也没想到会是这样,我们都被低消费时代?#26432;?#20102;太久太久。


宝家公司的住宅产?#20998;校?#20013;档的达到了6000元/平米,包含土建和简装,高档的也要上万,要知道宝家可是每年销售额数亿元的主流企业,如果没经过仔细的核算,这个价格还真的不敢随便报。下图为宝家公司的产品:



今天给大?#19968;?#25253;了一个惊天噩耗,但是我心里舒服了很多,因为我天生就是一个?#19981;?#25413;破各种窗户纸的坏人,?#19981;?#19968;切都是透明的、清晰的,特别痛恨的是——施工队拿着一千来块的报价单,最后告诉你这个也不含,那个也不含,那简?#26412;?#26159;明目张胆的欺骗好吧!


市场,需要真实的信息传递,然而不知道为什么,在中国的商业文化中每个角色都?#19981;?#22238;避真实的价格,很少有?#22235;?#22815;站出来告诉大家,这件事情真的需要多少钱,写这篇文字我们公司内部也有人反对,担心把?#31361;排?#20102;,?#19968;?#26159;执意要写,不写心里不舒服,?#31361;Ц门?#23601;跑吧,反正他躲开了明枪,也躲不开暗箭。


最后提一个解决方案:唯有工业化住宅能够解决造价不透明,现场周期长、质量不稳定的传统弊病。这个说来就话长了,有空再吹。


鲁仲鹏

2019年5月9日14:42:55

深圳


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